Почему эскроу-счет изменил рынок новостроек

Когда человек впервые сталкивается с покупкой квартиры в новостройке, он обычно думает о привычных вещах: какой район выбрать, какой этаж лучше, какая будет планировка, успеют ли построить дом.

Вопрос: «Где будут лежать мои деньги до получения квартиры?» редко волнует его. Хотя именно этот вопрос когда-то был самым болезненным на рынке новостроек.

Когда деньги покупателя были деньгами застройщика

Ещё не так давно схема покупки строящейся квартиры была очень простой: человек заключал договор, переводил деньги застройщику — и эти деньги сразу становились частью строительного бюджета.

Казалось бы, всё логично: покупатели оплачивают квартиры, застройщик строит дом.

Но у этой схемы был серьёзный недостаток — покупатель фактически кредитовал строительство.

Если проект шёл успешно, все были довольны.  Но, если возникали проблемы (нехватка денег, ошибки в расчётах, сложности у застройщика), покупатели оказывались в очень уязвимом положении. Они уже все заплатили, а квартиры ещё нет и, возможно, не будет!

Именно так появились истории долгостроев и обманутых дольщиков, которые на долгие годы стали одной из самых болезненных тем российского рынка недвижимости, подрывая и без того робкое доверие покупателей к застройщикам.

Что изменил эскроу-счёт

Представьте обычную банковскую ячейку. Вы положили туда деньги, но продавец не может их забрать просто потому, что они уже там лежат. Он получит доступ к ним только после выполнения определённых условий.

Примерно так работает эскроу.

Покупатель оплачивает квартиру, но деньги не уходят напрямую застройщику. Они хранятся на специальном счёте в банке и становятся доступны застройщику после выполнения условий договора — когда дом построен и квартира передана покупателю.

Разница получается принципиальной:

Раньше:

покупатель → деньги → застройщик → строительство

Теперь:

покупатель → деньги → банк → готовый дом → застройщик получает оплату

Почему это изменило отношения на рынке

Самое важное изменение произошло даже не в самой процедуре расчета. Изменилась логика строительства.

Раньше главным источником денег застройщика был сам покупатель. Сегодня строительство обычно финансируется за счёт банковского кредита. Это означает, что перед началом проекта застройщик должен убедить не только будущих владельцев квартир, но и банк.

Неискушенного покупателя может привлечь красивая реклама, убедить модный офис, очаровать офис-менеджер.
Банк оценивает проект: финансовую модель, документы. возможности застройщика, перспективы строительства. Он дает деньги на строительство и дальше уже сам контролирует использование кредитных средств.

Получается, что в сделке появился ещё один влиятельный участник, которому, как и покупателю, тоже важно, чтобы дом был построен.

Значит ли это, что эскроу решает все проблемы?

Нет.  Это важно понимать и не создавать ложного чувства абсолютной безопасности.

Эскроу хорошо решает одну конкретную задачу: защищает деньги покупателя до завершения строительства. Но он не ответит на другие вопросы:

• нравится ли вам район;
• удобно ли будет жить в этом доме вашей семье;
• подходит ли вам планировка;
• не переплачиваете ли вы за конкретный объект;
• насколько удачно дя ваших целей выбрана квартира.

Можно купить квартиру с эскроу, идеально оформить документы и через несколько лет понять, что сам выбор оказался неудачным.

Мы уже говорили об этом в статье «Почему хороший договор не спасёт плохую покупку».

Безопасная схема сделки и правильный выбор квартиры — это разные задачи.

Почему квартиры с эскроу стали дороже

У новой системы есть и обратная сторона.

Если раньше застройщик мог строить дом на деньги покупателей, с эскроу ему нужно привлекать банковское финансирование, а кредит имеет стоимость. Эти расходы становятся частью экономики проекта и в конечном итоге отражаются на цене квадратного метра.

Неизбежная и закономерная ситуация: чтобы получить более защищенную схему покупки, покупатель платит больше.

Это не означает, что все квартиры дорожают только из-за эскроу — на цену влияет множество факторов: стоимость земли, материалы, спрос, ставка кредитования и другие условия рынка.

Но сама модель строительства действительно стала другой.

Что важно понимать покупателю

Сегодня вопрос: «Есть ли у этого дома эскроу?» стал примерно таким же естественным, как вопрос о документах на квартиру.

Эскроу — не бонус и не красивое преимущество в рекламе. Это базовый элемент современной покупки новостройки.

Однако, даже самая безопасная схема оплаты не отменяет главного вопроса: «Я действительно выбираю правильную квартиру для своей задачи?»

Потому что эскроу защищает ваши деньги.

А вот решение, куда именно их вложить, всё ещё принимаете вы.
Если вы покупаете новостройку сегодня, у вас уже меньше причин бояться того, что деньги исчезнут вместе с недостроенным домом. Но появилась другая задача: научиться выбирать среди безопасных с юридической точки зрения вариантов тот, который действительно подходит именно вам.

Если хотите разобраться, какой вариант покупки подходит именно вашей ситуации — начните не с выбора квартиры, а с анализа задачи.