Когда низкая цена перестает быть выгодой

Почему одинаковые новостройки могут оказаться совершенно разными по уровню риска

На рынке недвижимости цена редко возникает случайно.
Иногда за ней стоят реальные преимущества застройщика: большой объем строительства, экономия на масштабе, удачный момент покупки.
Но иногда цена — это отражение того, что вместе со скидкой вам предлагают взять на себя дополнительные риски (и далеко не всегда об этом говорят прямо).

Если вдруг вы видите разницу в цене в 15% между двумя, казалось бы, одинаковыми объектами, выбор представляется очевидным! Именно в этот момент большинство покупателей перестает интересоваться «А почему дешевле?» и вместо этого появляется другая мысль: «Надо брать, пока есть»

Иногда это действительно удачная возможность. Но иногда — первый сигнал того, что вы вступаете на зыбкую почву.

Давайте разберем в чем суть:

Представьте два дома:

Оба проекта красивые.

Оба строятся.

Оба обещают сдать через полтора года.

Менеджеры улыбаются одинаково любезно, кофе одинаково вкусный.

Дальше начинаются интересные различия: в первом доме вам предлагают подписать договор долевого участия (ДДУ), во втором — вступить в жилищно-строительный кооператив (ЖСК).

Для большинства покупателей это звучит как разные названия одного и того же, но на самом деле — это две разные модели покупки.

Что меняется для покупателя:

При ДДУ покупатель приобретает право требования конкретной квартиры у застройщика.
При ЖСК человек становится членом кооператива и участвует в финансировании строительства через паевые взносы.

В первом случае ваши деньги ложатся на эскроу-счет и недоступны застройщику до тех пор, пока вы не подпишете акт приемки квартиры. В случае с ЖСК деньги сразу поступают кооперативу и он ими распоряжается по своему усмотрению.

Согласно 214 ФЗ процесс строительства контролирует государство и банк (держатель эскроу), в случае ЖСК – в основном, сам кооператив.

Договор ДДУ практически не дает возможности изменить условия договора, в договоре с ЖСК это возможно.
Совершенно очевидно, что риск для покупателя при покупке через ДДУ значительно ниже!

Почему застройщик выбирает ЖСК?

У любой строительной схемы есть причина существования.
ЖСК появился не потому, что кто-то решил придумать более сложный путь для покупателей или кого-то обмануть.
Это другой механизм финансирования строительства. Для застройщика он может быть удобнее и выгоднее:

• меньше ограничений по использованию средств (полученные от дольщиков деньги сразу идут в дело, не надо дополнительно платить банку за финансирование – это выгодно);
• больше гибкости при изменении проекта;
• проще организовать еще некоторые процессы.

Но эта гибкость работает в обе стороны. То, что удобно организатору строительства, не всегда означает максимальную защиту покупателя.

Почему тогда вообще кто-то выбирает ЖСК?

Потому что цена! И иногда разница действительно впечатляет.

Если квартира стоит не 12, а 10,5 миллиона рублей, возникает ощущение, что полтора миллиона вам, буквально, подарили.

Но бесплатных денег вообще, а уж тем более на рынке недвижимости почти не бывает. Обычно более низкая цена означает, что часть рисков застройщик передает покупателю.

И вот здесь встает главный вопрос:

Готовы ли вы сознательно принять эти риски?

Именно сознательно.
Не потому, что «а я не знал», не потому, что «мне никто не объяснил», а потому что понимаете, чем рискуете и что получаете взамен.
Плюсы ясны —  вы экономите часть средств, но что может скрываться за меньшей ценой?

Кстати, там не обязательно скрывается катастрофа. Иногда это:

• изменение сроков строительства;
• возникающая впоследствии необходимость дополнительных взносов;
• изменение условий проекта;
• сложность выхода из договора;
• меньшая прозрачность финансовой ситуации;
• невозможность быстро защитить свои интересы привычными способами.

ЖСК или ДДУ: что выбрать?

Я не буду ругать ЖСК или восхвалять ДДУ, а, как всегда, предложу задуматься:
На что похожа ваша ситуация? 

Один и тот же объект может быть плохой и хорошей  покупкой для разных людей.

Самая дорогая ошибка в недвижимости — не «упустить выгоду» или «купить дорого».
Самая дорогая ошибка — купить не то, что вам подходит, не понимая последствий.

Поэтому вопрос должен звучать не:

«Где дешевле?», а  «Какой уровень риска я принимаю ради этой цены?»

Если речь идет о первой квартире, ипотеке или единственных накоплениях, я почти всегда рекомендую ДДУ. В этом случае важнее максимальная защищенность и спокойствие. Лучше взять в ипотеку чуть большую сумму, но не рисковать всеми деньгами или будущим семьи.

Главное — не покупать только потому, что дешево.
Дешевле — это не аргумент, а повод задуматься и задать больше вопросов.

Означает ли это, что любой вариант с повышенным риском нужно сразу исключать?
Не всегда.
Для опытного покупателя или инвестора такой риск иногда может быть осознанным инструментом. Главное — понимать, что именно вы получаете взамен и готовы ли вы принять возможные последствия.

Об этом подробнее — в следующей статье «Когда повышенный риск действительно может быть оправдан».