От котлована до ключей: гид по договорам новостройки в одной картинке

Покупатели новостроек часто путаются и теряются: «Мне предлагают то ДДУ, то цессию, то какой-то предварительный договор… Это нормально?»

Да, нормально, не пугайтесь. Жизненный цикл новостройки длится несколько лет, и на каждом этапе используется свой юридический инструмент.

В этой статье я обобщаю то, что описано в предыдущих статьях по теме договоров в новостройках:

Договор долевого участия (ДДУ): главный документ, который защищает ваши деньги в новостройке

Переуступка прав (цессия): почему это не страшно, а иногда даже выгоднее ДДУ

Предварительный договор купли-продажи: когда он нужен и почему это «хрупкая конструкция»

Договор купли-продажи: финальная точка длинного пути к новой квартире

Задача этой статьи — дать вам своего рода карту.
Вы будете точно знать, где вы находитесь, на каком этапе какой договор подписывается, где безопасно, а где нужно быть особенно внимательным.

Итоговый алгоритм: какой договор выбрать:

До старта продаж → договор бронирования или предварительный ДДУ. Обычно не нужно, если вы не инвестор.

Если дом строится, а для вас в приоритете безопасность → ДДУ, это основа.

Если хотите купить дешевле готовой квартиры или на позднем этапе → цессия, но проверяйте продавца и согласие застройщика.

Если дом введён, но застройщик ещё не оформил собственность → ПДКП, но только с авансом и у надёжного застройщика.

Если дом уже построен и квартира готова → ДКП — идеально.

В чем польза сотрудничества со мной

Я буду сопровождать вас на всем пути до получения ключей, причем основная работа начинается гораздо раньше сделки, когда определяется совместимость ваших потребностей с выбранным объектом.

Если коротко:

На этапе ДДУ — проверяю застройщика, читаю договор, контролирую регистрацию.

На цессии — проверяю продавца, согласовываю с застройщиком, уточняю комиссии.

На ПДКП — оцениваю риски, договариваюсь об авансе, а не 100% оплате.

На ДКП — проверяю чистоту документов, сопровождаю аккредитив и регистрацию.

В результате вы не остаетесь один на один с ворохом непонятной информации, не гадаете, какой договор «правильный». Я говорю: сейчас вот этот, а вот этот — не подписывайте. Что будет особенно приятно — вы не оплачиваете мои услуги по сопровождению сделки, это за вас делает застройщик.

Сохраните эту схему.
Она поможет вам не потеряться в типах договоров и не подписать не тот документ, если вы рискнете пройти это путь самостоятельно.

А если всё равно страшно или непонятно — напишите мне. Я посмотрю на ваш этап, скажу, какой договор нужен, и проверю его до подписи.