Материнский капитал в новостройке: как использовать государственные деньги на квартиру

Что такое материнский капитал сегодня

С 2020 года материнский капитал предоставляется уже при рождении первого ребёнка. Если после этого в семье появляется второй ребёнок, семья получает дополнительную сумму. Если же право на маткапитал раньше не возникало, при рождении второго ребёнка предоставляется полный размер повышенного капитала.

В 2026 году это 728 921,90 руб. на первого ребёнка, 234 321,27 руб. доплаты за второго, либо 963 243,17 руб., если право возникает сразу на второго ребёнка.

Важно: деньги маткапитала можно потратить не только на жильё, но и на образование детей, лечение, накопительную пенсию мамы. Но мы говорим про покупку новостройки — это одно из самых популярных направлений.

Как использовать маткапитал при покупке новостройки

Вариантов использования несколько, и их можно комбинировать:

Если вы покупаете объект за личные средства, вы можете использовать маткапитал как часть оплаты.

Маткапитал можно направить на первоначальный взнос или на погашение основного долга и процентов по жилищному кредиту. Причём использовать его на первоначальный взнос можно, не дожидаясь трёхлетия ребёнка.

Но важно учесть, что при ипотечной сделке в ней появляется сразу три участника: семья, банк и СФР. И у каждого свои требования.

Поэтому сначала нужно выяснить, допускает ли конкретная ипотечная программа использование маткапитала именно в вашей схеме, а уже потом подбирать квартиру.

Если маткапитал используется как первоначальный взнос по ипотеке, важно заранее проверить требования конкретного банка. Закон разрешает направлять маткапитал на первоначальный взнос, но банк может устанавливать собственные требования к структуре сделки и размеру первоначального взноса (например,  

Маткапитал можно совмещать с субсидией (если позволяет субсидия)

Суперкомбо: субсидия + маткапитал + ипотека + свои деньги — теоретически да, но сложно, т.к.  требует особого внимания к бумагам и оформлению: требованиям банков, условиям субсидий и т.д.

Вы видите, что при кажущейся простоте ситуации — «государство дает деньги» — приходится учитывать массу деталей, при чем очень важно понимать: маткапитал — это не скидка.

Иногда покупатель мысленно считает так: квартира стоит 10 миллионов, есть 1 миллион маткапитала — значит, квартира для семьи стоит 9 миллионов.

Не совсем.

Маткапитал — не просто «ещё один источник денег», его наличие влияет на саму конструкцию сделки.

Маткапитал — это целевые средства, которыми можно распорядиться только в рамках установленных законом направлений и процедур.

Они выдаются государством и государством контролируются. При покупке жилья возникают дополнительные требования к оформлению сделки.  
Поэтому вопрос должен звучать не «как добавить маткапитал к покупке?», а «как построить сделку так, чтобы маткапитал действительно можно было в ней использовать?»

Как проходит сделка с маткапиталом

При всей бюрократической сложности, сам процесс довольно стандартный, уже ни банки, ни застройщики не пугаются.

Этапы примерно следующие:

• Сперва вы определяетесь со своей финансовой ситуацией – сможете ли вы оплатить объект своими деньгами или потребуется ипотека.  Если вы уже частично использовали маткапитал, остаток средств может быть небольшим. Убедитесь, что его хватит для ваших целей (например, для первого взноса по ипотеке). Перед любой сделкой нужно получить актуальную справку об остатке средств. Это можно сделать через личный кабине на Госуслугах или лично в Социальном фонде России (СФР).  Без этой справки непонятно, сколько денег у вас есть. Застройщик и банк будут требовать этот документ.
• Если нужна ипотека, выясняете, какой банк дает возможность использовать маткапитал и как именно.
• После этого подбираете квартиру и согласовываете условия с застройщиком (100% оплата, рассрочка, ипотека) и подписываете договор (ДДУ, цессию или ДКП — в зависимости от этапа строительства). Застройщики к маткапиталу относятся спокойнее, чем к субсидиям (там сроки гуляют от 2 недель до 3 месяцев). Если предыдущий владелец – физическое лицо, его следует предупредить о факте использования маткапитала, он должен знать, что придется подождать часть денег некоторое время.
• Регистрируете договор в Росреестре, но получаете обременение на объект.
• Документы уходят в СФР. СФР принимает решение обычно в течение 5 рабочих дней, а в отдельных случаях срок может увеличиться до 12 рабочих дней. После положительного решения средства перечисляются в течение 5 рабочих дней. При этом конкретный срок прохождения всей сделки может зависеть не только от СФР: важны требования банка, застройщика, регистрационные процедуры и комплект документов.
• СФР проверяет сделку. Если в договоре есть что-то, что противоречит законодательству о маткапитале, последует отказ. (Например, нельзя купить квартиру, которая не пригодна для проживания — без окон, коммуникаций).  Договор должен быть правильно составлен. Пункт про использование маткапитала должен быть прописан корректно, иначе тоже отказ.
• Обременение с квартиры снимается после полного расчета с банком (в случае ипотеки) или с физическим лицом (после перечисления ему суммы маткапитала).
• И ещё один важный момент: доли детей. Если материнский капитал используется для улучшения жилищных условий, речь идёт не просто о покупке квартиры родителями — закон предусматривает оформление жилья в общую собственность членов семьи, включая детей.  Поэтому заранее стоит понимать, как это будет оформлено именно в вашей ситуации. Это особенно важно, если квартира покупается с ипотекой, используется несколько источников финансирования или в дальнейшем планируется её продажа.

Зачем нужен риелтор на сделке с маткапиталом

Маткапитал — это хорошо, но бюрократии с ним хватает. Чтобы не потеряться в бумажном потоке, я помогаю:

• Проверить остаток вместе с вами (через Госуслуги, если нужно — помогу запросить).
• Рекомендую банк с подходящими ипотечными программами
• Подбираю застройщика, который без проблем работает с маткапиталом (большинство работает, но перепроверить стоит) и помогаю выбрать квартиру с максимально удобными условиями оплаты.
• Контролирую договор, чтобы пункт о маткапитале был составлен так, как нужно ПФР и не возникло отказа.
• Сопровождаю сделку до полного перевода денег, чтобы вы не остались в подвешенном состоянии.
• Помогаю разобраться с выделением долей членам семьи, чтобы не возникло проблем при последующей продаже квартиры.

В результате вы получаете квартиру с использованием государственных денег, а не тратите время на изучение инструкций СФР.

Материнский капитал действительно может существенно изменить финансовую конструкцию покупки. Но сам по себе сертификат ещё не означает, что любую понравившуюся квартиру можно просто «доплатить маткапиталом».

Важно заранее проверить три вещи:

подходит ли объект;
подходит ли схема покупки;
можно ли правильно оформить все источники финансирования.

И только после этого имеет смысл подписывать договор.

Если вышеизложенного материала недостаточно, если вы не уверены, что сможете самостоятельно решить возникающие вопросы, давайте рассмотрим конкретно вашу ситуацию пристальнее: